Qui di seguito sono
elencati alcuni Articoli di Legge importanti per quanto riguarda
la vita e la gestione condominiale.
La Comunione - Art. 1100 al 1116
Art. 1100 C.C.(Norme regolatrici)
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più
persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente si applicano
le norme seguenti.
Art. 1101 C.C.(Quote deipartecipanti)
Le quote dei partecipanti alla comunone si presumono eguali.
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della
comunone, è in proporzione delle rispettive quote.
Art. 1103 C.C.(Disposizioni della quota)
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il
godimento della cosa nei limiti della sua quota. Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le
disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI.
Art. 1104 C.C.(Obblighi dei partecipanti)
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la
conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese
deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva
la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente
approvato la spesa.Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a
pagare i contributi da questo dovuti e non versati.
Art.1106C.C.(Regolamento
della comunione e nomina di amministratore)
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente,
può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per
il miglior godimento della cosa comune.
Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più
partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli
obblighi dell'amministratore.
Art. 1108 C.C.
(Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione)
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti
almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono
disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a
renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non
pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino
una spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti
l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli
all'interesse di alcuno dei partecipanti.
E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di
alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le
locazioni di durata superiore a nove anni.
L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal
primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle
somme mutate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa
comune.
Art. 1109 C.C.
(Impugnazione delle deliberazioni)
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti
all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:
nel caso previsto dal
secondo comma dell'art. 1105, se la deliberazione è gravemente
pregiudizievole alla cosa comune
se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'art.1105;
se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti
l'ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del
secondo comma dell'art. 1108.
L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro
trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre
dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza
del giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del
provvedimento deliberato.
Art. 1110.
(Rimborso di spese) Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o
dell'amministratore, ha sostenute spese necessarie per la conservazione
della cosa comune, ha diritto al rimborso.
Art. 1111 C.C.
(Scioglimento della comunone)
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della
comunone, l' autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in
ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può
pregiudicare gli interessi degli altri.
Il patto di rimanere in comunone per un tempo non maggiore di dieci anni
è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è
stato stipulato per un termine maggiore di questo si riduce a dieci
anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, l' autorità giudiziaria può ordinare
lo scioglimento della comunone prima del tempo convenuto.
Art. 1112 C.C.
(Cose non soggette a divisione)
Lo scioglimento della comunone
non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise,
cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.
Art. 1113 C.C.
(Intervento nella divisione e opposizione)
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire
nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione
già eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione anteriormente
alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione
revocatoria o dell'azione surrogatoria.
Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l'opposizione, per
l'effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima
della trascrizione dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione
giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda.
Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto
nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato
diritti sull'immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e
trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o della
trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla
comunone può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente
eccetto le ragioni di prelevamento nascenti dal titolo anteriore alla
comunone medesima, ovvero da collazione.
Art. 1114 C.C.
(Divisione in natura)
La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente
divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.
Art. 1115 C.C.
(Obbligazioni solidali dei partecipanti)
Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in
solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano
entro l'anno dalla domanda di divisione.
La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita
della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede
alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo
tra i condividenti.
Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente
al suo diritto verso gli altri condividenti.
Art. 1116 C.C.
(Applicabilità delle
norme sulla divisione ereditaria)
Alla divisione delle cose
comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità, in quanto non
siano in contrasto con quelle sopra stabilite.
Disposizioni
di attuazione - Art. 61 al 72
Art. 61 Disp.
Att. (Separazione dei condomini)
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o
porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che
abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere
sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in
condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza
prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto
dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei
comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la
separazione.
Art. 62 Disp.
Att. (Separazione dei condomini)
La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica
anche se restano in comune gli originari partecipanti alcune delle cose
indicate dall'art. 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle
cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle
dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere
deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma
dell'art. 1136 del codice stesso.
Art. 63 Disp.
Att. (Riscossione contributi - Condomino subentrante - mora
nei pagamenti)
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di
ripartizione approvato dall'assemblea, l'Amministratore può ottenere
decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con
questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a
quello precedente.
In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per
un semestre, l'Amministratore, se il regolamento di condominio ne
contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso
l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento
separato.
Art. 64 Disp. Att. (Procedura per la revoca dell'Amministratore)
Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dal terzo comma
dell'art. 1129 e dall'ultimo comma dell'art. 1131 del codice, il
tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito
l'amministratore medesimo.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla
corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione.
Art. 65 Disp.
Att. (Nomina del curatore speciale in mancanza
dell'Amministratore)
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini,
chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un
condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi
dell'art. 80 del codice di procedura civile.
Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei
condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.
Art. 66 Disp. Att. (Convocazione dell'assemblea in via straordinaria)
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le
deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata
in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene
necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che
rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente
dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere
direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'Amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto
straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno
cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.
Art. 67 Disp.
Att. (Rappresentanza dei condomini in assemblea -
Usufruttuario)
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di
rappresentante.
Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in
proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo
rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari
interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita
il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria
amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere
di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il
diritto di voto spetta invece al proprietario.
Art. 68 Disp.
Att. (Attribuzione del valore alle quote di proprietà)
Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice,
il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di
ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà
esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello
dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita
tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone
locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun
piano o di ciascuna porzione di piano.
Art. 69 Disp.
Att. (Revisione quote comproprietà)
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano
possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo
condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta
che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio,
in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione
parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il
rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Art. 70 Disp. Att.
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a
titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La
somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese
ordinarie.
Art. 71 Disp.
Att. (Registro delle deliberazioni)
Il registro indicato dal quarto comma dell'art. 1129 e dal terzo comma
dell'art. 1138 del codice è tenuto presso l'associazione professionale
dei proprietari di fabbricati.
Art. 72 Disp.
Att. I regolamenti di condominio
non possono derogare alle disposizioni dei precedenti artt. 63, 66, 67 e
69.
Il Condominio
- Art. 1117 al 1139
Art. 1117 C.C.
(Parti comuni dell'edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o
porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal
titolo:
il suolo su cui sorge
l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari,
le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i
cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso
comune;
i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia
per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili
servizi in comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso e al godimento comune, come gli ascensori i pozzi, le cisterne
gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scaricó, gli
impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il
riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai
locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Art. 1118 C.C.
(Diritti dei partecipanti sulle cose comuni)
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che
gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose
anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
Art. 1102 C.C.
(Uso della cosa comune)
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne
alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne
parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a
proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento
della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in
danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il
titolo del suo possesso.
Art. 1119 C.C.
(Indivisibilità)
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a
meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della
cosa a ciascun condomino.
Art. 1120 C.C.
(Innovazioni)
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma
dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al
miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose
comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla
stabilità o alla sicurezza del fabbricato, chc ne alterino il decoro
architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio
inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Art. 1121 C.C.
(Innovazioni gravose o voluttuarie)
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere
voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza
dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di
utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio
sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è
consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o
accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi
causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di
manutenzione dell'opera.
Art. 1122 C.C.
(Opere sulle parfi dell'edificio di proprietà comune)
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non
può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
Art. 1123 C.C.
(Ripartizione delle spese)
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute
dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa,
le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese
relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini
che ne trae utilità.
Art. 1124 C.C.
(Manutenzione e ricostruzione delle scale)
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani
a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in
ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra
metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione
del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le
soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di
proprietà comune.
Art. 1125 C.C.
(Manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai)
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e
dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani
l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del
piano supenore la copertura del pavimento e a carico del proprietario
del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art. 1126 C.C.
(Lastrici solari di uso esclusivo)
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a
tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a
contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni
del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in
proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Art. 1127 C.C.
(Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio)
Il proprietano dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o
nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa
facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio
non la consentono.
I condomini possono altresi opporsi alla sopraelevazione, se questa
pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce
notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini
un'indennità pari al valore attuale dell'area libera da occuparsi con la
nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da
edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è
inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei
condomini avevano il diritto di usare.
Art. 1128 C.C.
(Perimento totale o parziale dell'edificio)
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre
quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita
all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente
convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini
delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e
ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle
parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è
destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione
dell'edificio è tenuto a cedere [2932] agli altri condomini i suoi
diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima
che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad
alcuni soltanto dei condomini.
Art.1129 C.C.
(Nomina e revoca dell'Amministratore)
Quando i condomini sono più di quattro, I'assemblea nomina un
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni
tempo dall'assemblea.
Può altresi essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma
dell'art.1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione,
ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'Amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
Art. 1130 C.C.
(Attribuzioni dell'Amministratore)
L'amministratore deve:
eseguire le deliberazioni
dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di
condominio;
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a tutti i condomini;
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinana delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio
dei servizi comuni;
compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti
comunidell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua
gestione.
Art. 1131 C.C.
(Rappresentanza)
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente
o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o
dall'assemblea, l'Amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e
può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le
parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti
dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita
dalle attribuzioni dell'Amministratore, questi è tenuto a darne senza
indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie quest'obbligo può essere revocato ed è
tenuto al risarcimento dei danni.
Art. 1132 C.C.
(Dissenso dei condomini rispetto alle liti)
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere
una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con
atto notificato all'Amministratore, può separare la propria
responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di
soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello
in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto
pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle
spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte
soccombente.
Art. 1133 C.C.
(Provvedimenti presi dall'Amministratore)
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri
sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti
dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio
del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti
dall'art. 1137.
Art. 1134 C.C.
(Spese fatte dal condomino)
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo
che si tratti di spesa urgente.
Art. 1135 C.C
(Attribuzioni dell'assemblea dei condomini)
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei
condomini provvede:
alla conferma
dell'Amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;
all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e
alla relativa ripartizione tra i condomini;
all'approvazione del rendiconto annuale dell'Amministratore e
all'impiego del residuo attivo della gestione;
alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un
fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria,
salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne
nella prima assemblea.
Art. 1136 C.C.
(Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni)
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio
e due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della
prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima, la
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il
terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore
dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'Amministratore o le liti attive e passive relative a materie che
esorbitano dalle attribuzioni dell'Amministratore medesimo, nonché le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o
riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese
con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo
comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di
voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i
due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono
stati invitati alla riunone.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da
trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
Art. 1137 C.C.
(Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea)
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli
precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di
condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità
giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento,
salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta
giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti
e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Art. 1138 C.C.(Regolamento di condominio)
Quando in un edificio il numero dei condomin è superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso
delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela
del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro
indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a
norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
artt.1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Art. 1139 C.C.
(Rinvio alle norme sulla comunone)
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le
norme sulla comunione in generale.