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Restituzione dell'immobile in ritardo: no al maggior danno senza prova da parte del locatore.
Cass., sez. civ. III, Sentenza 29 Settembre 2007 , n. 20589
La terza sezione civile della Corte di cassazione con la sentenza
20589/07 ha precisato che: se il conduttore è in mora nella restituzione
dell’immobile in locazione è tenuto al risarcimento del maggior danno ex
articolo 1591 cc, ma soltanto se il locatore riesce a quantificare
l’ammontare del pregiudizio subito. "La condanna del conduttore in mora
nella restituzione dell'immobile locato al risarcimento del maggior
danno a norma dell'art. 1591 cod. civ. esige la prova specifica
dell'esistenza di tale danno e del suo concreto ammontare ed il relativo
onere incombe al locatore, il quale deve fornire idonea dimostrazione
che, a causa del ritardo nella restituzione della cosa, il suo
patrimonio ha subito una diminuzione - ravvisabile nella circostanza di
non aver potuto affittare a canone più elevato, o vendere l'immobile a
condizioni vantaggiose e dimostrabile attraverso la prova dell'esistenza
di ben precise proposte d'affitto o di acquisto, ovvero di altri,
concreti propositi di utilizzazione. A tal fine pertanto il locatore non
può limitarsi a dedurre, genericamente, che il bene locato era
suscettibile di un impiego economicamente migliore del canone
originariamente pattuito, ma deve dare la prova secondo le regole
ordinarie e può avvalersi anche di presunzioni dotate dei requisiti di
cui all'art. 2729 c.c., purché consentano di ritenere l'esistenza di
soggetti seriamente disposti ad assicurarsi il godimento dell'immobile
dietro un corrispettivo più vantaggioso per il locato.
Spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, proprietà comune.
Cass. civ., sez. II, 24 ottobre 2006, n. 22835
Lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, per il
combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c., in mancanza di un titolo
che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va
considerato di proprietà comune, tenuto conto che la proprietà del suolo
si estende al sottosuolo e che quest'ultimo svolge una funzione di
sostegno al fine della stabilità dell'edificio. Pertanto il singolo
condomino, non può procedere, senza il consenso degli altri condomini,
alla escavazione in profondità del sottosuolo al fine di ingrandire o di
ricavare nuovi locali, giacché, in tal modo, viene a ledere il diritto
di proprietà degli altri condomini su una parte comune dell'edificio.
Gestione di condomini con un unico conto bancario
Cass. Sezione Tributaria Civile, Sentenza del 13 giugno 2007, n. 13819
"Per superare le presunzioni che caratterizzano gli accertamenti
bancari, occorre che la prova sia specifica rispetto alle movimentazioni
risultanti dal conto corrente, non essendo sufficiente una
giustificazione generica legata al tipo di attività del contribuente."
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI
CASSAZIONE SEZIONE TRIBUTARIA
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
(omissis)
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE, in persona del Ministro p.t. e
AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore p.t. rapp.te e difese
dall'Avvocatura Generale dello Stato presso la quale elett.te
domiciliano in Roma alla Via dei Portoghesi, 12;
- ricorrente -
contro GA. LU. ;
- intimata -
per la cassazione della sentenza della Commissione Tributaria del
Piemonte n. 90/36/01 pubblicata il 5/2/02. Udita la relazione della
causa svolta nella pubblica udienza del 3/5/07 dal Consigliere relatore Dott. G. N.; Udito il difensore di parte ricorrente; udito il P.M., in
persona del Sostituto procuratore generale Dott. D. C., che ha concluso
per il rigetto del ricorso.
Svolgimento del Processo
La contribuente indicata in epigrafe impugnava dinanzi alla CTP di
Torino l'avviso di accertamento con il quale l'Ufficio
competente aveva proceduto ai fini IRPEF per l'anno d'imposta 1993 a
determinare redditi di lavoro autonomo pari a lire 775.248.000. L'adita CTP accoglieva parzialmente e rideterminava l'imponibile IRPEP in lire
184.575.000.La CTR del Piemonte su ricorso principale della contribuente
ed incidentale dell'Amministrazione, in accoglimento del gravame
principale determinava in lire 17.147.000, riconosciute dalla
contribuente, l'ammontare delle operazioni imponibili per l'anno 1993.
Rilevavano i giudici regionali che svolgendo la contribuente attivita'
di amministratore di condomini in numero non superiore a venti e
ricevendo conseguentemente rimesse altrui che amministrava per
professione non poteva trovare applicazione la presunzione di cui al
Decreto del Presidente della Repubblica n. 600 del 1973, articolo 32.
Avverso tale sentenza il Ministero dell'Economia e delle Finanze nonche'
l'Agenzia delle Entrate proponevano ricorso per cassazione sostenuto da
un unico motivo di censura. Parte intimata non svolgeva attivita'
difensiva.
Motivi della decisione
Con l'unico mezzo di gravame parte ricorrente, deducendo violazione e
falsa applicazione di norme di diritto in relazione al Decreto del
Presidente della Repubblica n. 600 del 1973, articoli 32 e 41, nonche'
motivazione incerta e contraddittoria, censura la sentenza impugnata per
aver ritenuto inapplicabile la presunzione di cui al denunciato articolo
32 non tenendo conto che nel caso di amministratore di condominio non vi
e' obbligo di maneggio di danaro altrui, come se fosse proprio era n
caso mai onere della contribuente dimostrare che tutte le singole
movimentazioni bancarie a lei ascrivibili erano state poste in essere
con denaro altrui".La CTR, assume parte ricorrente, "ha giudicato
ignorando l'indagine bancaria, identificando, nei fatti la prova
contraria nella semplice produzione di rendiconti condominiali redatti
dalla contribuente stessa e rispetto ai quali l'approvazione in sede di
assemblea condominiale non costituisce certo giudicato in ordine alla effettivita' ed ascrivibilita' delle spese".
Il motivo e' fondato
Invero costituisce massima consolidata nella giurisprudenza di legittimita' che in tema di accertamento delle imposte sui redditi in virtu' della presunzione di cui al Decreto del Presidente della
Repubblica n. 600 del 1973, articolo 32 - che, data la fonte legale, non
necessita dei requisiti di gravita', precisione e concordanza richiesti
dall'articolo 2729 cod. civ. per le presunzioni semplici - sia i
prelevamenti che i versamenti operati su conti correnti bancari vanno
imputati a ricavi conseguiti dal contribuente nella propria attivita'
d'impresa, se questo non dimostra di averne tenuto conto nella
determinazione della base imponibile oppure che sono estranei alla
produzione del reddito (cfr. Per tutte Cass. 9103/01) e sotto tale
ultimo profilo questa Corte ha affermato che la ricorrenza dei
presupposti per il ricorso a presunzioni semplici basate su operazioni
in conto corrente bancario, la prova liberatoria, che il meccanismo
comune ad ogni presunzione sposta sul contribuente, si commisura
necessariamente alla natura e consistenza degli elementi utilizzati
dall'amministrazione; la valutazione di tali elementi non si traduce in
un'automatica assimilazione delle operazioni in conto corrente a
corrispettivi non dichiarati, ma richiede un apprezzamento,
eminentemente fattuale, della forza presuntiva attribuibile a quelle
operazioni, alla luce della prova liberatoria offerta dal contribuente,
ed e' quindi censurabile in sede di legittimita' soltanto per i vizi
motivazionali previsti dall'articolo 360 c.p.c., n. 5, (Cass. 19947/05).
Ora la censura di parte ricorrente secondo la quale la motivazione della
CTR sarebbe sul punto incerta e contraddittoria merita di essere
accolta.I giudici di appello infatti, hanno motivato l'accoglimento
dell'impugnazione della contribuente sul rilievo che svolgendo la
medesima attivita' di amministratore di condominio ne deriva
necessariamente che la stessa obbligatoriamente e necessariamente
riceveva rimesse altrui che amministrava per professione.La circostanza tuttavia, che la contribuente riceveva sul proprio conto
corrente rimesse altrui non e' idonea di per se', ai fini di cui
trattasi, ad escludere la totale imputabilita' di tutte le
movimentazioni bancarie direttamente alla intestataria del conto
corrente in assenza di elementi contrari in tal senso.
La motivazione della sentenza della CTR e', quindi, sotto il profilo in
esame inadeguata in quanto i giudici di appello non si fanno carico di
verificare, in base alla prova liberatoria offerta dal contribuente,
quali fossero le singole movimentazioni bancarie riferibili direttamente
all'attività di amministratore di condominio per poter conseguentemente
escludere che le stesse non costituissero ricavi non dichiarati.
La prova liberatoria ai fini di cui trattasi non puo' essere solo
generica e cioe' relativa all'attivita' esercitata, ma deve essere altresi', specifica in quanto, stante la presunzione di cui al Decreto
del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, articolo 32,
se il contribuente utilizza il conto corrente a lui personalmente
intestato anche per maneggio di danaro altrui deve fornire la prova
specifica - rectius analitica - della riferibilità di ogni
movimentazione bancaria alla sua attività di maneggio di danaro altrui,
diversamente la rispettiva movimentazione, in assenza di altra idonea
giustificazione, e' configurabile quale corrispettivo non dichiarato.
Sulla base delle esposte considerazioni pertanto la sentenza va cassata
con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra
sezione della CTR Piemonte che procedera' ad una nuova valutazione del
merito.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso,cassa la sentenza impugnata e rinvia anche
per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della CTR
Piemonte.
Danni provocati a terzi da un immobile dato in locazione - chi ne risponde.
Cass. civ., sez. III, 26
giugno 2007, n. 14745
Il proprietario di un immobile locato risponde, ex art. 2051 c.c., dei
danni causati a terzi dall'immobile stesso nel solo caso in cui tali
danni siano derivati dalle strutture murarie dell'immobile o dagli
impianti in esse conglobati.
La Corte ha precisato che, nell'espressione "strutture murarie e
impianti in esse conglobati" rientrano soltanto i cornicioni, i tetti,
le tubature idriche, gli impianti idrici e sanitari e quanto possa
essere raggiunto con interventi sulle opere murarie.
Sulla base del principio sopra esposto, ha confermato la sentenza di
merito che ha escluso la responsabilità del proprietario dell'immobile
per i danni causati a terzi da un incendio sprigionatosi da un
interruttore elettrico.
Inoltre, la circostanza che il conduttore abbia adibito l'immobile ad un
uso diverso da quello pattuito, con la consapevole tolleranza del
locatore, non è da sola sufficiente a far sorgere una responsabilità di
quest'ultimo nei confronti del terzo che da tale nuova e diversa
attività del conduttore abbia riportato danni.
È legittima la delibera con
la quale si decida di ripartire tra tutti i condomini il debito dei
morosi.
Tribunale Bari, ezione 3 Civile, sentenza del 25 ottobre 2007, n. 2400
In tema di condominio, al fine di evitare danni più gravi nei confronti
di tutti i condomini, come nel caso in cui vi sia pericolo di
interruzione o mancato ripristino di servizi essenziali o pericolo
concreto di azioni esecutive da parte dei creditori, è legittima la
delibera dell'assemblea di condominio con la quale si decida di
ripartire tra tutti i condomini il debito dei condomini morosi. (Nel
caso di specie, il recupero totale del debito nei confronti dell'Am.,
ente erogatore del gas necessario per il funzionamento dell'impianto, in
vista dell'imminente periodo di accensione del riscaldamento.)